RISTRUTTURARE CASA
Ristrutturare una casa è un’attività complessa e articolata. Solo apparentemente è un’operazione ordinata: in realtà necessita di controllo e di incastro preciso tra i vari momenti operativi.
In questo articolo voglio parlarti di tutte le fasi e delle lavorazioni, in ordine di esecuzione. Parliamo di ristrutturazioni complete, in appartamenti in cui è tutto da rifare. Diversa è comunque ogni situazione caso per caso, per cui, ad esempio, la tua abitazione potrebbe non avere bisogno di alcuni step.
Si sa che “ogni casa è un caso”.
Va valutato bene lo stato dell’immobile, le sue caratteristiche costruttive (è in mattoni, in pietra, ha tutti i tramezzi in cartongesso, è in muratura portante?), la parte impiantistica, le rifiniture e lo stile che si vuole realizzare.
Parlare in generale è importante, ma anche ogni caso è una situazione a sé che va valutata per bene.
Vediamo qui le diverse fasi di una ristrutturazione totale che riguarda un appartamento in pilastri e forati, un caso quindi molto comune.
Ristrutturare casa: da dove partire?
Innanzitutto partirei dal possesso dell’immobile. Nel senso che non conviene mettere in moto la “macchina infernale della ristrutturazione” se non hai ancora la casa.
Una volta che l’immobile è di tua proprietà è necessario effettuare un rilievo metrico accurato prima di realizzare un progetto, anzi, IL PROGETTO. Un progetto che ti convinca e per cui sarai disposto ad affrontare tutte le fasi successive.
Se il progetto non è “figo” o non ti aggrada in qualche sua parte, non ti avventurare ad assoldare l’impresa o a partire con i lavori. In poche parole, cerca di non saltare le fasi perché potresti commettere degli errori di valutazione che ti costeranno dei bei soldini.
Il progetto è importante per tre motivi fondamentali:
- Per valutare il prima e il dopo
- Per sottoporlo alle diverse imprese prima dei lavori e valutare i costi
- Per dare avvio alla parte burocratica
In genere il progetto viene realizzato da un tecnico (geometra, ingegnere o architetto) che ti propone diverse soluzioni per modificare lo spazio e trasformarlo nella casa adatta alle tue esigenze.
La scelta del tecnico professionista
Apro una parentesi per focalizzarmi su questa parte che reputo fondamentale chiarire.
Le quattro attività che sono demandate ai tecnici, ossia:
- Rilievo metrico
- Progetto e computo metrico
- Parte burocratica
- Direzione lavori
Potrebbero non essere svolte tutte dallo stesso tecnico, anzi, sono considerate come attività differenti e anche un po’ indipendenti tra loro. Ci sono, infatti, tecnici che non si occupano della direzione lavori, altri che non firmano la parte burocratica e altri ancora che demandano il rilievo metrico a professionalità con maggiori attrezzature (es. geometri, topografi, etc.). L’idea che un architetto o un ingegnere possa fare tutto è radicata culturalmente nel cliente, ma non è sempre così. Ognuna delle 4 attività elencate è considerabile come un “lavoro” a sé stante.
Il tecnico professionista in genere viene scelto per le sue capacità ad affrontare quel tipo di lavoro e, nel caso di un progettista, per il suo stile e la sua “mano artistica e gusto estetico”. Alcuni architetti che realizzano in maniera egregia il progetto di divisione interna, potrebbero non occuparsi di interior design. Ecco perché è bene scegliere e contrattualizzare le varie attività perché è importante che le varie fasi abbiano il professionista coerente con il lavoro da svolgere.
Ci sono ingegneri o architetti, ad esempio, che offrono un pacchetto di progettazione chiavi in mano, occupandosi dal rilievo al design degli arredi. Succede, ma tengo a specificare che non è sempre assolutamente così.
Il progetto
Il progetto è la fase fondante di tutta la ristrutturazione. A volte può capitare che il cliente non sia deciso al 100% sul fatto di affrontare un percorso di questo tipo: in questo caso si realizza un progetto preliminare più semplificato per valutare solo le lavorazioni edili e capire più precisamente l’entità della spesa basilare.
Conviene fare in questo modo per non trovarsi in difficoltà a ristrutturazione inoltrata.
Al progettista incaricato è sempre bene comunicare il budget a disposizione del cliente. Spesso non accade, anzi, accade il contrario. Il cliente pretende un design spettacolare, ricco di particolari, arredi, rifiniture e impianti domotici di ultima generazione, ma non ha denaro sufficiente per realizzarlo.
Questo è un grave errore perché in fin dei conti è una delusione per entrambe le parti, progettista e cliente. Il progettista perché ha disegnato un progetto irrealizzabile, sulla base delle richieste esose del cliente, e il committente perché si ritrova con una ristrutturazione non completa e il budget azzerato.
Parametricamente parlando, una ristrutturazione completa con materiali di qualità, rifiniture fatte bene e impianti di ultima generazione, difficilmente scende sotto gli 800-1000€/mq.
Un progetto che comprende anche il design degli interni viene spesso corredato di rendering fotorealistici. Il che vuol dire che diversi studi di architettura e interior sono attrezzati per fornire al cliente delle immagini di preview di come sarà il risultato finale a ristrutturazione completa. Questa caratteristica è di grande utilità per chi ha scarsa immaginazione e vuole essere sicuro delle scelte effettuate. Non tutti gli studi però hanno questo servizio tra i loro pacchetti. Informati prima di contrattualizzare.
Il computo metrico
Il computo metrico è un elenco di lavorazioni e quantità che riguarda il progetto e che viene sottoposto alle imprese prima dei lavori. Senza un progetto è pressoché impossibile avere una stima dei costi coerente. Il computo metrico viene redatto dal progettista incaricato o dal direttore dei lavori. In caso di ristrutturazioni complesse o di più appartamenti il computo metrico porta via un bel po’ di tempo. Si tratta di una fase delicata perché qui si gioca il tuo budget.
A volte si tende a bypassare questo step per procedere subito con le demolizioni. Niente di più sbagliato.
In genere prima di definire il computo è buona norma avere un’idea dei materiali da utilizzare, almeno di quelli di rivestimento, e della tipologia di impianti. Quindi prima di definire il computo l’architetto va a visionare con il cliente in showroom i materiali da utilizzare oppure si decidono a tavolino di comune accordo, quantomeno la tipologia e i formati.
Ad esempio, posare un parquet ha un costo differente rispetto a posare un grés. Come anche un parquet a spina ha un costo differente rispetto a un parquet posato a correre. Un bagno rivestito in resina ha un costo diverso rispetto ad un bagno rivestito in cementine. Trasportare una grande lastra di gres al quinto piano ha un costo accessorio. Tutte queste informazioni vanno a confluire nel computo metrico a cui viene associata una spesa.
Non capisco come si possa firmare un contratto con l’impresa senza avere dettagliato questi aspetti! É un rischio!
La scelta dell’impresa
Dopo aver definito il progetto che ti piace, si sottopone il computo agli appaltatori o alle imprese coinvolte. Richiedi una stima dettagliata e scritta per il costo del lavoro, compresa la manodopera.
Non è consigliabile scegliere sempre il più basso offerente: tieni presente che il prezzo non corrisponde necessariamente alla qualità. L’affidabilità è molto più importante, come anche i tempi di realizzazione. Per questo dovresti parlare con diversi appaltatori (almeno due).
Se hai delle referenze o riesci a vedere qualche cantiere realizzato dall’impresa, tanto meglio. Potrai renderti conto di come lavora.
Non dimenticare mai il tuo ruolo fondamentale come committente: la tua presenza attiva in tutte le fasi del processo, senza però invadere le competenze tecniche dei progettisti e delle imprese, è uno dei presupposti fondamentali per la buona riuscita di qualsiasi progetto di ristrutturazione.
Alcuni committenti, nascondendosi dietro una presunta ignoranza, ostacolano i lavori, cambiano le carte in tavola o pretendono attività non incluse nei contratti. Bene, questo è un atteggiamento che complica la ristrutturazione e soprattutto i rapporti con i progettisti.
Con questo non dico che il cliente non abbia diritto a modifiche ed aggiustamenti, anzi. Quello che inficia sulla buona riuscita di un cantiere è uno stato costante di accusa-colpevolizzazione-controllo tra le parti. Invece di lavorare tutti per terminare il cantiere nel migliore dei modi, spesso ci si fa la guerra fredda con battute, “se” e “ma”.
Un'impresa e dei progettisti disponibili e affidabili permettono di realizzare ogni tipo di ristrutturazione. Anche il cliente dovrebbe sforzarsi di essere il più possibile disponibile, ragionevole e cooperante, tenendo a mente che tutti lavorano alla realizzazione del suo sogno.
L’inizio dei lavori
Prima di far partire il cantiere è necessario presentare la pratica edilizia: in genere se ne occupa il tecnico incaricato, che deve presentare in Comune i documenti e attendere che siano trascorsi i termini di legge per poter dare inizio ai lavori, se previsto.
Nel frattempo è bene firmare il contratto con l’impresa.
I lavori si articolano nei seguenti step:
- Demolizioni e smaltimenti
- Opere edili di ricostruzione
- Impianti che prevedono tracce (idrico, termico ed elettrico)
- Opere edili di copertura come massetti e intonaci
- Posa rivestimenti e pavimenti in ceramica
- Installazione impianti (raffrescamento e infilaggio impianto elettrico)
- Montaggio serramenti esterni
- Cartongessi e installazione dei corpi illuminanti
- Montaggio sanitari
- Pulizia del cantiere dalla polvere e detriti
- Opere edili di rifinitura (carte da parati + cornici + pitturazioni prime mani)
- Posa del parquet (se prevista)
- Montaggio porte
- Montaggio battiscopa e ultima mano pitture
- Montaggio arredi
Se devi installare un riscaldamento a pavimento, in genere oltre a demolire i tramezzi dovrai demolire anche i massetti. Questo significa più ore di lavoro e più macerie da smaltire.
La durata della ristrutturazione dunque dipende da cosa devi realizzare dunque, e dai vari step.
Un cronoprogramma può essere utile per coordinare l’impresa, ma a volte è una trappola perché, per stare nei tempi, le imprese lavorano in modo frettoloso e impreciso. Dunque va bene, ma sempre con un minimo di flessibilità.
Un altro esempio: se installi un pavimento radiante è necessario poi aggiungere un massetto sopra i tubi a serpentina. Questo massetto deve asciugare in maniera corretta per permettere la posa dei rivestimenti. L’asciugatura porta via dei giorni utili di lavoro. Se, per accelerare i lavori, bypassi l’asciugatura o cerchi di accelerarla in qualche modo, soprattutto in inverno, potresti trovarti con dei problemi a pavimento posato. Ecco dunque che nasce l’esigenza di avere un minimo di pazienza quando si tratta di un cantiere edile. Fare le corse all’ultimo minuto non è mai consigliabile.
Quando effettuare i vari ordini?
Non conviene ordinare i materiali molto prima di aver realizzato le ricostruzioni. Questo perché potrebbero variare le misure in cantiere e potresti trovarti con alcuni materiali insufficienti o troppo abbondanti, oppure potresti cambiare idea su alcuni spazi.
Invece è possibile chiedere i diversi preventivi, confrontarli e scegliere le tipologie di rivestimenti, sanitari e corpi ad incasso.
Gli arredi andrebbero ordinati quando è possibile prendere le misure precise del cantiere. Questo se si tratta di cucine o di arredi su misura. Per un letto o una poltrona, invece, non ci sono problemi.
I corpi illuminanti da incasso sono da decidere in maniera definitiva prima dell’inizio dei cartongessi. Questo perché ogni corpo ad incasso ha delle dimensioni interne che devono essere garantite con il cartongesso realizzato. Se hai scelto un faretto con incasso di 12cm e poi realizzi un abbassamento di soffitto di 10cm avrai un problemino di montaggio.
Consigli finali
Una ristrutturazione è un percorso lungo e complesso, come avrai capito. A volte si sbaglia, a volte si fa fatica, a volte ci si scoraggia pure. In questo viaggio l’architetto (+ gli altri tecnici), l’impresa e i fornitori sono compagni belli e brutti che bisogna imparare a gestire. Un buon dialogo e un’atmosfera pacifica aiutano a semplificare di molto il corso dei lavori.
Tutto può succedere. Gli imprevisti sono dietro l’angolo e le spese sono una costante. Ci si trova a scegliere tantissime cose in breve tempo, tanto che ti chiederai “ma quando finisce questa giostra?” “Fatemi scendereeeeee!“.
Le ristrutturazioni migliori sono quelle in cui si diventa amici e complici. Fare un favore ad un amico è sempre più gradevole che farlo ad uno che ti tratta male, che parla male di te o che pretende solo senza dare, no?!?
Le dinamiche sono complesse e colpevolizzare è un atteggiamento molto comune, soprattutto perché ci sono in ballo molti soldi e sacrifici. Quello che ti consiglio per concludere questo articolo-fiume è:
- armati di pazienza
- sii proattivo e abbastanza reattivo nelle decisioni (le persone sempre indecise sono estenuanti)
- fatti consigliare dalle persone giuste (non dal vicino di casa o dalla nonna del fruttivendolo)
- quando hai dubbi, chiedi
- se qualcosa non va, dillo allo scopo di risolvere il problema, non per accusare
- pianificare è meglio che improvvisare
- sii puntuale nei pagamenti e cortese nei modi
- ricorda che la disponibilità di un collaboratore ha comunque un limite temporale
- il tecnico è un consulente, non il tuo schiavetto
- una buona ristrutturazione si vede dai dettagli e dalle rifiniture
- dal momento che si tratta di processi lunghi, non essere asfissiante
- non esaurire tutto il budget con i lavori, pensa anche a luci e arredi
- in genere si pensa solo all’interno, ma anche gli spazi esterni vanno ristrutturati!
- se hai dubbi sul fai da te, cerca aiuto prima di fare danni
- fissa degli incontri numerati (non millemila) per prendere le decisioni importanti
- Whatsapp non è un luogo di conversazione costante, ma usalo solo per chiedere info semplici o al volo
- anche rispondere al telefono è un lavoro
Spero di averti aiutato, buona ristrutturazione!
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